Banki hipoteczne

Banki hipoteczne

Wejście w życie znowelizowanej rekomendacji S w styczniu 2014r. spowodowało, że osoby, które starają się o kredyt mieszkaniowy, muszą dysponować wkładem własnym na co najmniej 5 proc. wartości mieszkania. Wymóg posiadania wkładu własnego utrudnia uzyskanie kredytu w bankach uniwersalnych. Równocześnie zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego pomagają specjalistycznym bankom hipotecznym, które swoją akcję kredytową będą realizowały dzięki emisji listów zastawnych.

Instytucje te wprawdzie nie mogą udzielać kredytów na 100% rynkowej wartości nieruchomości, ale na 100% wyceny bankowo-hipotecznej. Z reguły wycena bankowo-hipoteczna jest o kilka procent niższa od rynkowej ceny kredytowanej nieruchomości, ale obecnie ta różnica powoli przestaje mieć znaczenie. Znowelizowana rekomendacja S w praktyce zrównuje możliwości banków hipotecznych z bankami uniwersalnymi w zakresie maksymalnej wysokości kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia. Na tym jednak nie koniec gdyż w kolejnych latach banki hipoteczne zyskają przewagę nad uniwersalnymi. Zgodnie z obowiązującą rekomendacją S od początku 2014r. banki uniwersalne co rok będą zwiększały obowiązek posiadania wkładu własnego o 5% aż do 20% w 2017 r. W tej sytuacji pozycja konkurencyjna instytucji hipotecznych będzie się znacząco poprawiała.

Listy zastawne to rodzaj wartościowego papieru dłużnego. Emitent, czyli bank hipoteczny, z pozyskanych w ten sposób środków udziela następnie kredytów hipotecznych. Takie papiery kupują dzisiaj m.in. fundusze emerytalne, inwestycyjne, towarzystwa ubezpieczeniowe czy banki. Zwykle okres zapadalności, czyli okres, na jaki trzeba zamrozić pieniądze, nie przekracza 5-7 lat, choć można sprzedać te papiery wcześniej na rynku wtórnym. Inwestor po określonym czasie otrzymuje zainwestowany kapitał wraz z odsetkami. Ten rodzaj obligacji uchodzi za jeden z najbezpieczniejszych, porównywalny z obligacjami skarbowymi. Dlaczego? Objęty jest przywilejem upadłościowym, który w przypadku ogłoszenia upadłości banku hipotecznego daje nabywcom listów zastawnych pierwszeństwo zaspokajania roszczeń. Poza tym banki hipoteczne muszą przeznaczać środki z emisji listów zastawnych tylko na działalność kredytową, nie mogą dokonywać transakcji o charakterze spekulacyjnym, muszą konserwatywnie podchodzić do wyceny nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem (np. kredyt może zostać udzielony na maksymalnie 90 proc. wartości rynkowej nieruchomości) – to dodatkowe elementy ograniczające ryzyko. Dla inwestorów jest lokata kapitału, dla banków – dodatkowe źródło finansowania, dla systemu finansowego – większa stabilność. Dzisiaj 30-letnie kredyty hipoteczne finansowane są głównie z krótkoterminowych depozytów. Z tą nierównowagą walczy – na razie bezskutecznie – Komisja Nadzoru Finansowego. Finansowanie akcji kredytowej listami zastawnymi od lat świetnie sprawdza się w krajach Unii np. w Niemczech.
Klient, który chciałby skorzystać z oferty banku hipotecznego, na razie nie ma dużego wyboru. Na rynku działają dwie takie instytucje, oprócz mBanku Hipotecznego także PeKaO Bank Hipoteczny. Niestety ten drugi udziela kredytów tylko podmiotom instytucjonalnym.
Inaczej ma się sprawa w przypadku mBanku Hipotecznego który obsługuje już klientów indywidualnych. Na razie skala sprzedaży jest niewielka a wartość kredytów udzielonych przez banki hipoteczne na nieruchomości mieszkaniowe nieznacznie przekracza miliard złotych. Dla porównania portfel kredytów mieszkaniowych banków uniwersalnych na koniec ubiegłego roku przekraczał 330 mld zł.
Wkrótce jednak sytuacja może się zmienić. Swój własny bank hipoteczny chce otworzyć największy detalista w kraju PKO BP, który złożył już w tej sprawie wniosek do KNF. Specjalistyczna instytucja ma powstać na bazie przejmowanego Nordea Bank Polska. Kolejną instytucją finansową, która bardzo intensywnie myśli nad otwarciem banku hipotecznego jest BZ WBK.
Trwają prace nad nowelizacją ustawy o bankach hipotecznych i listach zastawnych. Eksperci liczą, że dzięki niej rozwój tego rynku znacznie przyspieszy. Planowane zmiany mają polegać przede wszystkim na usprawnieniu procesu emisji listów zastawnych oraz na poprawie ratingu tych listów. Ma się to odbyć m.in. poprzez zmiany w prawie upadłościowym, które będzie lepiej zabezpieczać interesy właścicieli listów zastawnych w sytuacji bankructwa banku hipotecznego. To z jednej strony ma pozwolić na zainteresowanie tymi instrumentami inwestorów zagranicznych. Z drugiej strony obniży koszt finansowania, w rezultacie spadnie cena kredytów udzielanych przez banki hipoteczne. Specjaliści mają nadzieję, że nowelizacja wejdzie w życie jeszcze w tym roku. Na razie Klienci, którzy chcieliby skorzystać z oferty banku hipotecznego, muszą się pogodzić z tym, że jest ona droższa od propozycji banków uniwersalnych.

Tagi:
Kontakt
tel. 667 890 623
Email wojciech.kalus@dipfinance.pl