Własność nieruchomości a kredyt hipoteczny

Własność nieruchomości a kredyt hipoteczny

Klienci, którzy chcą kupić własną nieruchomość za środki pochodzące z kredytu hipotecznego – kredyt hipoteczny – bardzo często zastanawiają się na tym, kto razem z nimi może to zrobić. Najczęściej jest to podyktowane chęcią zwiększenia swojej zdolności kredytowej. Przystąpienie do kredytu dodatkowych osób powoduje, że pojawiają się wątpliwości natury własnościowej tj. kto docelowo będzie lub musi być właścicielem / współwłaścicielem kupowanej nieruchomości pomimo wspólnego kredytu na ten cel.

W tym przypadku bardzo często klienci zadają pytania, które mają na celu wyjaśnienie – jaka własność nieruchomości będzie akceptowana przez banki finansując jej zakup poprzez kredyt hipoteczny.

Najczęściej zadawane pytania to:

  • Czy właścicielem nieruchomości może być jedna osoba a do kredytu może przystąpić więcej osób ?
  • Czy właścicielami nieruchomości oprócz kredytobiorców mogą być inne osoby ?

Odpowiedzi na te pytania nie są jednoznaczne gdyż wszystko zależy od:

  • przedmiotu transakcji kredytowej,
  • etapu uruchomienia kredytu w stosunku do możliwości zabezpieczenia – wpisu hipoteki,
  • kto i w jakim charakterze przystępuje do kredytu,
  • oferty banku w tym zakresie.

Przykład nr 1. Nieruchomość z rynku pierwotnego, bez księgi wieczystej urządzonej dla lokalu (inwestycja w trakcie budowy), kupuje para – młodzi ludzie będący w związku nieformalnym. Partnerka oświadcza, że może wnieść w transakcję zakupu nieruchomości wkład własny w znacznej wysokości ale jej rodzice, którzy go wyasygnują stawiają jeden warunek – chcą być współwłaścicielami kupowanej nieruchomości ale nie współkredytobiorcami. Taka sytuacja dla większości banków nie jest do zaakceptowania, gdyż istnieje ryzyko, że przed założeniem księgi wieczystej dla kupowanego lokalu i po wypłacie kredytu, rodzice nie wrażą zgody na zabezpieczenie się banku na ich udziale we własności lokalu. W takim przypadku, jeżeli rodzice partnerki chcą być współwłaścicielami tej nieruchomości, muszą przystąpić do kredytu.

Przykład nr 2. Nieruchomość kupuje para – młodzi ludzie będący w związku nieformalnym. Oboje chcą być docelowymi właścicielami tej nieruchomości. Chcą też wspólnie starać się o kredyt w banku. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym przypadku banki będą oczekiwały od nich deklaracji ( o ile nie jest to opisane w umowie przedwstępnej ), w jakich proporcjach nabywają tą nieruchomości. Z reguły jest to proporcja 50% do 50%.

Przykład nr 3. Nieruchomość kupuje małżeństwo, które z uwagi na brak zdolności kredytowej poprosiło o pomoc członka swojej najbliższej rodziny nie będącego w związku małżeńskim ( brat / szwagier / singiel ). Bank dopuszcza taką sytuację, że we troje będą kredytobiorcami ale właścicielem nieruchomości będzie tylko małżeństwo.

Kto może pomóc zaciągnąć kredyt hipoteczny – jednocześnie pomagając w zdolności kredytowej ?

  • Współmałżonek,
  • Pełnoletnie dziecko,
  • Partner,
  • Rodzic,
  • Osoba niespokrewniona.

Kiedyś nie było to tak oczywiste. Teraz najczęściej są to osoby, które wnoszą dodatkowy dochód uwzględniany przy liczeniu zdolności kredytowej. Należy pamiętać o tym, że prosząc kogoś o pomoc w zdolności kredytowej bank zweryfikuje jego dochód, aktualnie posiadane zobowiązania, koszty utrzymania i historię kredytową. Co najważniejsze – obowiązuje zasada gospodarstwa domowego np. jeżeli poprosimy o pomoc brata, który jest w związku małżeńskim w którym nie ma rozdzielności majątkowej to jego żona też musi przystąpić do kredytu. W liczeniu dodatkowej zdolności kredytowej uwzględniane są dochody pełnoletnich osób tworzących wspólne gospodarstwo domowe.

Gospodarstwo domowe – jedno lub wieloosobowy podmiot gospodarczy, oparty zazwyczaj na więziach rodzinnych, działający w sferze konsumpcji, którego celem jest zaspokajanie potrzeb wszystkich jego członków, dzięki wspólnemu rozporządzaniu dochodami uzyskiwanymi przez wszystkich lub tylko niektórych z nich.

Podejmując decyzję kto nam pomoże zaciągnąć kredyt hipoteczny i w naszej zdolności kredytowej trzeba też uwzględnić wiek tych osób. Musimy pamiętać, że osoby starsze mogą znacznie skrócić okres kredytowania jaki zaproponuje nam bank. Krótszy okres kredytowania to wyższa rata i zarazem niższa zdolność kredytowa. W tym miejscu muszę wspomnieć o tym, że niektóre banki stosują w tym przypadku pewne odstępstwa związane z proporcjami dochodu poszczególnych gospodarstw domowych.

Zachęcam też do zapoznania się z artykułem opisującym – Minimalny i maksymalny wiek kredytobiorcy – kredyt hipoteczny.

Proszę pamiętać, że kredytobiorca i współkredytobiorca odpowiadają solidarnie za kredyt. Po podpisaniu umowy kredytowej mają do spłaty jedno wspólne zobowiązanie. Bank będzie wymagał regulowania należności tak samo od każdego z nich.

W przypadku zakupu nieruchomości przez osoby będące w związku małżeńskim w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej nabywany jest wspólny udział we własności.

Gdy mamy do czynienia z zakupem nieruchomości przez osoby, które nie tworzą wspólnego gospodarstwa domowego to własność nieruchomości  ( wpis prawa własności ) w kupowanej nieruchomości ustalana jest w oparciu o wysokość proporcjonalnie ustalonych udziałów. Jeżeli osoby te nie wnoszą dodatkowego wkładu własnego na poczet ceny kupowanej nieruchomości z reguły nabywają nieruchomość w równych częściach. Będziemy mieli tutaj do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych gdzie każdy ze współwłaścicieli ma określony udział w nieruchomości określony ułamkiem np. ½.

Przy kredytowaniu zakupu nieruchomości w której mamy do czynienia z własnością w częściach ułamkowych należy pamiętać, że nie wszystkie banki zgodzą się na udzielenie kredytu tylko współwłaścicielowi gdyż dług obciążałby tylko udział a nie całą nieruchomość ( każdy ze współwłaścicieli ma prawo dysponować swoim udziałem w nieruchomości tj. sprzedać, darować lub obciążyć hipoteką ). Jeżeli już znajdziemy taki bank to w tym przypadku współwłaściciele, którzy nie będą współkredytobiorcami zostaną poproszeni o zgodę na ustanowienie hipoteki także na ich udziale. Banki stoją na stanowisku, że zabezpieczenie udzielonego kredytu tylko na udziale jednego z właścicieli nieruchomości niesie za sobą poważne ryzyko związane z jej sprzedażą w przypadku konieczności przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego.

W poniższym pliku ( do pobrania ) znajdą Państwo zestawienie, które obrazuje jakie zasady stosują banki przy ustalaniu struktury właścicielskiej – własność nieruchomości – starając się o kredyt hipoteczny.

Czy wszyscy kredytobiorcy muszą przystąpić do kredytu

Tagi:
Kontakt
tel. 667 890 623
Email wojciech.kalus@dipfinance.pl