Przykłady prowadzonych spraw

Jakiś czas temu przeprowadziłem dosyć ciekawą transakcję z punktu widzenia konstrukcji kredytowej. Trafiła do mnie klientka, która musiała spłacić swojego byłego męża w oparciu o wyrok sądu o podziale ich wspólnego majątku. Najważniejszym składnikiem tego majątku oczywiście było mieszkanie położone w bardzo atrakcyjnej dzielnicy Wrocławia. Niestety klientka sama nie miała zdolności kredytowej i w tym pomógł jej pełnoletni syn pracujący już zawodowo. Klientka otrzymała kredyt i spłaciła swojego byłego męża. Dzięki tej transakcji kredytowej nie musiała sprzedawać mieszkania, z którym wiązała inne plany.
Każda gmina ma swój zasób mieszkaniowy, którym gospodaruje w oparciu o wieloletni program (opracowywany na co najmniej 5 kolejnych lat). Program ten ujmuje planowaną sprzedaż lokali gminnych w kolejnych latach. Aby możliwy był zakup mieszkania komunalnego potrzebna jest uchwała rady gminy o przeznaczeniu do wykupu przez mieszkańców gminy konkretnych budynków, albo mieszkań w tych budynkach.
Pomimo stosowania przez gminę przy tego typu sprzedaży bonifikaty – uprawnieni najczęściej nie posiadają środków na sfinansowanie zakupu. Banki oczywiście udzielają kredyty na taki cel. Specyfika tej transakcji zakłada że płatność środków musi nastąpić przed zawarciem notarialnej umowy kupna sprzedaży. Inaczej niż wszystkie inne standardowe transakcje zakupu nieruchomości na rynku wtórnym.
Przeprowadziłem wiele tego typu transakcji we Wrocławiu i nie tylko.
Klient zdecydował się na poszerzenie własnej działalności gospodarczej o nową spółkę. Umowa z nowym wspólnikiem wymagała wniesienia wkładu w postaci dosyć pokaźnej kwoty na rozwinięcie nowego biznesu ( nabycie udziałów ). Transakcja zakończyła się udzieleniem przez bank kredytu na wymaganą kwotę.
Coraz częściej trafiają do mnie klienci pytający o kredyty w ramach MDM. Ostatni klient pytał o możliwość otrzymania kredytu na lokal mieszkalny budowany przez spółdzielnię mieszkaniową. Na obecną chwilę, niestety z uwagi na specyficzne zapisy ustawy kredyt na taką inwestycję nie jest możliwy. Po pierwsze zgodnie z zapisami ustawy na MDM kwalifikują się nieruchomości wznoszone przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą a nie jak spółdzielnia działalność statutową. Po drugie kluczowe znaczenie ma etap inwestycji tj. czy jest dopiero realizowana czy ukończona i rozliczona. Jeżeli mamy do czynienia z inwestycją w trakcie realizacji to problematyczne w MDM są zapisy w umowach przedwstępnych stosowane przez spółdzielnie mieszkaniowe dotyczące bliżej nieokreślonej ceny za lokal, która może ulec zmianie po jej całkowitym rozliczeniu. W tym przypadku Bank Gospodarstwa Krajowego może mieć uzasadnione uwagi co do zasadności zakwalifikowania klienta do programu oraz wysokości wkładu własnego z którego chce skorzystać klient.

W trakcie przeprowadzanego przeze mnie wywiadu często zdarza się, że klienci przyznają się do nieregularnej obsługi zobowiązań bądź są niepewni swojej historii kredytowej. W takim wypadku zawsze proszę o dostarczenie raportu BIK. Na podstawie analizy tego raportu ustalam czy możemy złożyć wnioski kredytowe czy też musimy wykonać inne czynności które pozwolą na dalszą współpracę z bankami.

Moje wieloletnie doświadczenie w branży doradztwa finansowego wpłynęło na długotrwałe i poprawne relacje z rzeczoznawcami majątkowymi. Klienci którzy muszą załączyć do wniosku operat szacunkowy nieruchomości będącej przedmiotem kredytu mogą liczyć na znacznie niższą cenę tej usługi.

Klienci, którzy planują zakup mieszkania z rynku pierwotnego lub budowę domu oraz jakikolwiek remont posiadanej już nieruchomości bardzo często stoją przed dylematem poprawnego sporządzenia kosztorysu. Dokument ten musi zostać wypełniony i załączony do wniosku kredytowego. W takich przypadkach klienci mogą liczyć na moją pomoc.

Znaczna część lekarzy, prawników w ramach własnej działalności gospodarczej prowadzi swoją księgowość w taki sposób, że nie wykazują dochodu. W takim wypadku uzyskanie jakiegokolwiek kredytu jest trudne. Istnieje jednak możliwość starania się o kredyt w oparciu o dochód estymowany tj. spodziewany statystycznie dochód uzyskiwany przez daną grupę zawodową. W takim wypadku bank prosi tylko o dyplom ukończenia studiów wyższych aby ustalić datę od kiedy kredytobiorca potencjalnie mógł rozpocząć swoją pracę zarobkową.

Pomogłem wielu klientom którzy kupowali nieruchomości wylicytowane na przetargu. Specyfika takich transakcji sprawia, że niejednokrotnie należą one do tych, które muszą być przeprowadzone w określonym czasie a wypłata środków z kredytu odbywa się przed przeniesieniem własności – przysądzeniem.

W zakresie moich usług znajduje się także analiza umów deweloperskich. Klienci bardzo często proszą mnie o to abym weryfikował takie umowy pod kątem ich kompletności oraz niekorzystnych lub jednostronnych zapisów. Ważne są też terminy i sposób wypłaty transz w relacji z kredytem.

Znaczna część deweloperów podpisujących umowy przedwstępne nie ma świadomości, że w przypadku inwestycji zakończonych – posiadających prawomocne pozwolenia na użytkowanie, nie mogą oczekiwać od klienta, który stara się o kredyt w ramach MDM ( czy też zwykły kredyt bez dopłat ), że zapłata środków nie może nastąpić przed umową przenoszącą własność tylko po. Dodatkowo w ramach kredytu MDM banki oczekują od dewelopera wskazania dokładnej daty płatności ostatniej transzy gdyż jest to związane z terminem przelewu dopłaty przez BGK.

Klient otrzymał w darowiźnie od rodziców połowę domu, drugą połowę otrzymała jego siostra, która zdecydowała się odsprzedać swoją cześć bratu zainteresowanemu objęciem w posiadanie całej nieruchomości. Z uwagi na to, że darowana nieruchomość kwalifikowała się do remontu klient planował przeprowadzić jej remont. O pomoc w sfinansowaniu całej transakcji klient zwrócił się do mnie. Po złożeniu wniosku kredytowego do banku otrzymaliśmy pozytywną decyzję. Klient podpisał umowę kredytową i pozyskał środki dzięki którym mógł zapłacić za udział siostry oraz przeprowadzić zaplanowany remont.

Klient nie otrzymywał wynagrodzenia z tytułu umowy o pracę na rachunek osobisty i zgłosił się do mnie z wątpliwościami czy w takim przypadku może się starać o kredyt.

Oczywiście jest to możliwe ale bank w celu uwiarygodnienia dochodu klienta poprosi o dodatkowe dokumenty takie jak:

  • zaświadczenie o dochodzie z Urzędu Skarbowego za ostatni rok podatkowy,
  • zaświadczenie z ZUS o podstawie wymiaru składki tj. podstawie dochodu od którego odprowadzane są składki,
  • dokument potwierdzający zatrudnienie – aktualną mowę o pracę.

Klient chciał pozyskać środki z kredytu na zakup działki budowlanej i budowę domu jednocześnie. W tej sytuacji istnieje taka możliwość ale poinformowałem klienta, że nie wszystkie banki godzą się na taką transakcję. Natomiast te które akceptują takie jednoczesne finansowanie wymagają od klienta dostarczenia projektu budowlanego i kosztorysu sporządzonego w oparciu o ten projekt.

W takim wypadku kwota kredytu przeznaczona na zakup działki budowlanej jest wypłacana na konto sprzedającego po podpisaniu aktu notarialnego a kwota na budowę domu wypłacana jest dopiero po dostarczeniu do banku prawomocnego pozwolenia na budowę.

Moi klienci bardzo często mają dylemat jak długo muszą prowadzić działalność gospodarczą i uzyskiwać z tego tytułu dochód aby bank udzielił im kredyt hipoteczny.

Minimalny staż prowadzenia działalności gospodarczej wynosi 6 miesięcy. Tak krótki okres prowadzenia działalności gospodarczej jest akceptowany pod warunkiem, że:

  • jest to kontynuacja poprzedniej profesji ( kolejna działalność gospodarcza o podobnej profesji ), lub
  • jeżeli działalność ta jest oparta na umowie o współpracy z dotychczasowym pracodawcą lub jest alternatywną formą wcześniej wykonywanej pracy w oparciu o umowę o pracę / kontrakt z dotychczasowym pracodawcą.

W tym wypadku należy wykazać ciągłość pracy / współpracy z dotychczasowym pracodawcą okazując świadectwo pracy oraz aktualną umowę / kontrakt w ramach tzw. samozatrudnienia.

W większości banków procedury zakładają jednak, że wnioskodawca powinien prowadzić działalność gospodarczą przynajmniej 12 lub 24 miesiące a nawet 32 miesiące.

Ostatnio bardzo często mam do czynienia z klientami, którzy chcą się starać o kredyt hipoteczny ale mają wątpliwości związane z akceptacją jednego ze źródeł dochodu, którym jest zasiłek macierzyński. Kwestia akceptacji tego dochodu jest bardzo różnie postrzegana w bankach. Czasami wystarczy, że klient złoży oświadczenie o powrocie do pracy po zakończeniu urlopu macierzyńskiego i że nie skorzysta z urlopu wychowawczego. Niektóre banki nie akceptują jednak dochodu uzyskiwanego na zwolnieniu lekarskim lub wynagrodzenia wypłacanego przez ZUS lub pracodawcę z tytułu urlopu macierzyńskiego. Istnieją banki, dla których nie ma to znaczenia, dlatego przed złożeniem wniosku kredytowego należy o to zapytać swojego doradcę.

Klienci uzyskujący dochód z tytułu umowy zlecenia lub o dzieło muszą mieć świadomość, że te źródła dochodu są przez banki akceptowane ale w specyficzny sposób i pod pewnymi warunkami:

  • W znacznej części banków należy udokumentować, że pierwsza umowa tego typu była podpisana przynajmniej przed 12 miesiącami. Często nie muszą to być umowy z tym samym pracodawcą.
  • Kluczowe jest też posiadanie aktywnej umowy na dzień składania wniosku kredytowego.
  • Ważne też jest żeby analityk widział że istnieje możliwość podpisania kolejnych umów tego typu z pracodawcą lub kilkoma pracodawcami.
  • Należy też pamiętać, że jeżeli jest to jedyny dochód to musi on być uzyskiwany systematycznie / periodycznie tj. najlepiej co miesiąc ( np. Alior Bank wymaga udokumentowania od klienta, że uzyskuje dochód z tego źródła od przynajmniej 12 miesięcy i że otrzymał przynajmniej 10 wpływów / wypłat ). Bardzo często analitycy odmawiają uwzględnienia dochodu z tych źródeł jeżeli nie ma on charakteru stałego, powtarzalnego.
  • Cześć banków licząc zdolność kredytową nie uwzględnia 100% dochodu, który otrzymujemy w formie wynagrodzenia netto – nawet bezpośrednio na rachunek. Jest to podyktowane kosztami uzyskania przychodu z tych źródeł. W zależności od rodzaju i charakteru umowy może to być od 20% do 50% kosztów.

Pomogłem w uzyskaniu kredytu hipotecznego kilku moim klientom o statusie „singla” w ramach programu MdM. Dzięki naszej współpracy klienci mogli starać się o mniejszą kwotę kredytu hipotecznego a po zakończeniu całej transakcji cieszyć się własnym „M”.

Klienci otrzymali w darowiźnie od rodziców nieruchomość, na której była już rozpoczęta budowa domu jednorodzinnego i potrzebowali środków na jej dokończenie. Konstrukcja transakcji była o tyle ciekawa, że wymagała wykonania kilku następujących po sobie czynności i zgromadzenia odpowiednich dokumentów, dzięki którym można było starać się o kredyt hipoteczny na dokończenie rozpoczętej w 1990r. inwestycji.

Polacy pracujący za granicą mają bardzo utrudniony dostęp do kredytów hipotecznych w Polsce z uwagi na rekomendację Komisji Nadzoru Finansowego, która weszła w życie w lipcu 2014r. Główne jej zapisy mówią o tym, że musi występować zgodność waluty kredytu z walutą najwyższego dochodu.

Na obecną chwilę znikoma część banków w Polsce udziela kredyty w innej walucie niż PLN. Wśród banków, które wyrażają chęć udzielania kredytów walutowych dominuje waluta EURO. Powstaje jednak pytanie co z ogromną rzeszą Polaków pracujących w UK i otrzymujących wynagrodzenie w GBP ?

W styczniu 2015r. zgłosili się do mnie klienci pracujący w UK chcący kupić nieruchomość we Wrocławiu. Dzięki naszej współpracy cały proces pozyskania kredytu hipotecznego przebiegał bardzo sprawnie a klienci zrealizowali swój cel inwestycyjny.

Wielu przedsiębiorców, którzy księgowo rozliczają amortyzację w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej wie, że dzięki temu zabiegowi może zawyżyć koszty co wpływa na zmniejszenie wysokości dochodu do opodatkowania. W przypadku gdy taki przedsiębiorca planuje starać się o kredyt hipoteczny lub gotówkowy może mieć duży problem ze zdolnością kredytową. Niewiele banków w tym przypadku uwzględni odpisy amortyzacyjne jako dochód.
Jeżeli jesteś przedsiębiorcą, który boryka się z takim problemem, zapraszam do współpracy. Mam w swojej ofercie banki, które bez problemu akceptują odpisy amortyzacyjne w liczeniu zdolności kredytowej.

Otrzymujesz alimenty lub świadczenie z ZUS w ramach renty rodzinnej na dzieci ?
W takim przypadku istnieje możliwość uwzględnienia tych świadczeń w liczeniu Twojej zdolności kredytowej. Niestety tylko dwa banki deklarują możliwość pomniejszenia kosztów utrzymania członków gospodarstwa domowego w ramach otrzymywanych świadczeń co wydatnie wpływa na zwiększenie zdolności kredytowej.
Chcesz poznać szczegóły ?
Zapraszam do współpracy.

Rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego nakłada na banki obowiązek oferowania swoim klientom kredytów hipotecznych z bezwzględnym wkładem własnym ( w gotówce ) na poziomie przynajmniej 10%. Przypominam, że przedmiotowy wkład własny nie może pochodzić z kredytu lub pożyczki.
Znaczna cześć klientów planujących zakup nieruchomości, wsparty kredytem hipotecznym, ma problem z wykazaniem obowiązkowego wkładu własnego.
Istnieje sposób aby otrzymać kredyt hipoteczny nawet na 100% przedsięwzięcia.
Chcesz poznać szczegóły ?
Zapraszam do współpracy.

Kredyt hipoteczny wśród obcokrajowców pracujących w Polsce cieszy się coraz większą popularnością. Niestety często napotykają oni na problemy z jego uzyskaniem gdyż nie wszystkie banki są zainteresowane taką współpracą. W bankach w których jest to możliwe obcokrajowcy muszą się liczyć z:

  • odpowiednio długim zatrudnieniem w Polsce – tutaj istotne znaczenie ma zarówno staż pracy oraz to jak długo będzie jeszcze uzyskiwany dochód w dniu starania się o kredyt,
  • koniecznością przedstawienia większej ilości dokumentów,
  • bardziej wnikliwym badaniem zdolności kredytowej,
  • innymi proporcjami LtV – tj. kwotą kredytu w relacji do wartości zabezpieczenia.

Zrealizowałem wiele takich transakcji kredytowych dla swoich klientów.
Chcesz poznać szczegóły oferty kredytowej dla obcokrajowca ?
Zapraszam do współpracy.