Rodzaje praw własności przy zakupie nieruchomości

Rodzaje praw własności przy zakupie nieruchomości

Własność to najszersze i podstawowe prawo, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób. Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy oraz dysponowania faktycznego rzeczą w granicach wyznaczonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego i społeczno – gospodarczego.

Współwłasność – to prawo własności wykonywane przez przez kilka osób na tej samej rzeczy. Rozróżniamy dwa rodzaje współwłasności:

  • współwłasność łączna– polega na tym, że właściciele nie maja określonych udziałów i nie mogą rozporządzać swoja częścią. Ten rodzaj współwłasności może powstać tylko z określonych stosunków prawnych (np. małżeństwo). Z chwilą ustania stosunku podstawowego, który łączy współwłaścicieli, współwłasność łączna zmienia się we współwłasność w częściach ułamkowych.
  • współwłasność w częściach ułamkowych– polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli ma we wspólnym prawie własności ułamkowo określony udział. Współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem i korzystać z rzeczy w sposób nie wyłączający takiego samego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli.

Użytkowanie wieczyste jest charakterystyczną konstrukcją prawną uregulowaną w prawie cywilnym, która została usytuowana pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Przysługujące osobie prawo użytkowania wieczystego pociągać będzie za sobą obowiązek ponoszenia dwóch rodzajów opłat: jednorazowej oraz płatnej corocznie.

Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być:

  • grunty stanowiące własność skarbu państwa położone poza granicami administracyjnych miast,
  • grunty stanowiące własność karbu pastwa położone poza granicami administracyjnych miast, ale włączone do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki,
  • grunty będące własnością gmin i ich związków.

Ograniczone prawo rzeczowe – jest to uprawnienie osób trzecich do korzystania z cudzej rzeczy.

Do ograniczonego prawa rzeczowego zaliczamy:

  1. Użytkowanie – jest uprawnieniem użytkownika do korzystania z rzeczy cudzej pobierania z niej określonych pożytków. Jest niezbywalne. Osoba biorąca nieruchomość w użytkowanie może z niej korzystać jedynie zgodnie z przeznaczeniem, sama ponosi koszty utrzymania nieruchomość (np. nakłady związane z naprawą). Po wygaśnięciu użytkowania, nieruchomość powinna być zwrócona właścicielowi.
  2. Służebność – jest to obciążenie nieruchomości pozwalające uprawnionej osobie korzystać z niej w określony sposób lub żądać, aby właściciel nieruchomości nie wykonywał określonych uprawnień wynikających z prawa własności. Wyróżniamy:
  • służebność gruntową – polega na obciążeniu jednej nieruchomości (nieruchomość obciążona prawem na rzecz każdoczesnego właściciela innej nieruchomości (nieruchomość władnąca).Przykładem takiej służebności jest służebność drogi koniecznej, prawo przechodu, poboru wody ze studni, przegonu bydła itp. Ten rodzaj służebności można nabyć w drodze czynności prawnych (umowa), orzeczenia sądu lub przez zasiedzenie. Prawo to wygasa w skutek niewykonywania przez 10 lat, lub za wynagrodzeniem na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej a także gdy nieruchomość straci swe znaczenie dla nieruchomości władnącej.
  • służebność osobista – polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz określonej osoby fizyczne prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Jest to prawo niezbywalne, nie można go nabyć przez zasiedzenie. Z tego prawa po śmierci uprawnionego mogą jedynie korzystać dzieci i marzonej ale tylko wtedy gdy strony się tak wcześniej umówiły.
  1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – to prawo własności zbywalne i podlegające egzekucji. Może być przedmiotem hipoteki.
  2. Lokatorskie prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej – oznacza tylko prawo do korzystania z lokalu a nie prawo rozporządzania nim. Jest niezbywalne, nie podlega egzekucji i nie można go obciążyć hipoteką.
  3. Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – przy budowie domów jednorodzinnych przez spółdzielnie uzyskanie terenu pod budowę należy do spółdzielni. Charakter prawa do działki zależy od sposobu jej nabycia przez spółdzielnie. Może to być własność hipoteczna lub użytkowanie wieczyste.
  4. Hipoteka – jej przedmiotem może być nieruchomość, użytkowane wieczyste, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność zabezpieczona hipoteką lub udział we współwłasności. Hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności pieniężnej na nieruchomości. Wierzyciel może dochodzić swoich praw z obciążonej nieruchomości niezależnie od tego czyją własnością się stała dlatego istnieje obowiązek ujawniania hipoteki w księgach wieczystych.

Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości i przeszukując ogłoszenia ich sprzedaży z pewnością napotkamy na dwie podstawowe formy określające prawo własności:

  • odrębną własność lokalu mieszkalnego – tzw. własność hipoteczną,
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest wyłącznie tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Mimo przysługującego szeregu podobnych uprawnień względem lokalu, przy spółdzielczym własnościowym prawie, jego właścicielem wciąż pozostaje spółdzielnia. Wyłącznie prawo odrębnej własności daje tytuł własności zarówno do lokalu, jak i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej. Posiadając odrębną własność, stajemy się nie tylko pełnoprawnymi właścicielami mieszkania, ale i proporcjonalnej części gruntu oraz budynku, w którym to mieszkanie się znajduje.

Różnice odczuwalne są najwyraźniej przy bieżących kwestiach związanych z wykorzystaniem lokalu. Dla przykładu, ewentualna zmiana jego przeznaczenia, gdy planujemy rozpocząć działalność gospodarczą. W przypadku lokalu, do którego posiadamy własnościowe spółdzielcze prawo, będzie wymagana zgoda spółdzielni. Przy prawie odrębnej własności taka zgoda, ani nawet informacja spółdzielni nie jest wymagana. Dysponując odrębną własnością dużo łatwiej będzie również uzyskać kredyt czy pożyczkę w banku. Co ważne, wyodrębniony lokal nie będzie mógł zostać obciążony hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. To oznacza, że właściciel lokalu nie będzie odpowiadał za długi spółdzielni. Niezależność właściciela przejawia się również w tym, że może on w ogóle ze spółdzielni wystąpić.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w sensie ekonomicznym uważane jest za prawo zbliżone do prawa własności – takie mieszkania uzyskują na rynku ceny porównywalne z mieszkaniami własnościowymi. Faktycznie jednak jest to tzw. ograniczone prawo rzeczowe i warto pamiętać o cechach odróżniających je od prawa własności. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców, podlega egzekucji oraz można dla niego założyć księgę wieczystą.

Tagi:
Kontakt
tel. 667 890 623
Email wojciech.kalus@dipfinance.pl