Rodzaje praw własności przy zakupie nieruchomości

Rodzaje praw własności przy zakupie nieruchomości

Własność to najszersze i podstawowe prawo, pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób. Oznaką korzystania z rzeczy są uprawnienia do posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy oraz dysponowania faktycznego rzeczą w granicach wyznaczonych przez ustawę, zasady współżycia społecznego i społeczno – gospodarczego.

Współwłasność – to prawo własności wykonywane przez przez kilka osób na tej samej rzeczy. Rozróżniamy dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność łączna – polega na tym, że właściciele nie mają określonych udziałów i nie mogą rozporządzać swoją częścią. Ten rodzaj współwłasności może powstać tylko z określonych stosunków prawnych (np. małżeństwo). Z chwilą ustania stosunku podstawowego, który łączy współwłaścicieli, współwłasność łączna zmienia się we współwłasność w częściach ułamkowych.
• współwłasność w częściach ułamkowych – polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli ma we wspólnym prawie własności, ułamkowo określony udział. Współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem i korzystać z rzeczy w sposób nie wyłączający takiego samego korzystania przez pozostałych współwłaścicieli.

Użytkowanie wieczyste jest charakterystyczną konstrukcją prawną uregulowaną w prawie cywilnym, która została usytuowana pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Przysługujące osobie prawo użytkowania wieczystego pociągać będzie za sobą obowiązek ponoszenia dwóch rodzajów opłat: jednorazowej oraz płatnej corocznie.

Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być:

• grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone poza granicami administracyjnych miast,
• grunty stanowiące własność Skarbu Pastwa położone poza granicami administracyjnych miast, ale włączone do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki,
• grunty będące własnością gmin i ich związków.

Ograniczone prawo rzeczowe – jest to uprawnienie osób trzecich do korzystania z cudzej rzeczy.

Do ograniczonego prawa rzeczowego zaliczamy:

1. Użytkowanie – jest uprawnieniem użytkownika do korzystania z rzeczy cudzej pobierania z niej określonych pożytków. To prawo jest niezbywalne. Osoba biorąca nieruchomość w użytkowanie może z niej korzystać jedynie zgodnie z przeznaczeniem, sama ponosi koszty utrzymania nieruchomość (np. nakłady związane z naprawą). Po wygaśnięciu użytkowania, nieruchomość powinna być zwrócona właścicielowi.
2. Służebność – jest to obciążenie nieruchomości pozwalające uprawnionej osobie korzystać z niej w określony sposób lub żądanie, aby właściciel nieruchomości nie wykonywał określonych uprawnień wynikających z prawa własności. Wśród służebności wyróżniamy:

• służebność gruntową – to ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władną. Przykładem takiej służebności jest służebność drogi koniecznej, prawo przechodu, poboru wody ze studni, przegonu bydła itp. Ten rodzaj służebności można nabyć w drodze czynności prawnych (umowa), orzeczenia sądu lub przez zasiedzenie. Prawo to wygasa w skutek niewykonywania przez 10 lat, lub za wynagrodzeniem na żądanie właściciela nieruchomości obciążonej a także gdy nieruchomość straci swe znaczenie dla nieruchomości władnącej.
• służebność osobista – polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz określonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonania oznacza się w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Jest to prawo terminowe i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. Służebność osobista nie może wchodzić do masy spadkowej , jednakże osoba mająca służebność mieszkaniową może umówić się z właścicielem, iż po jego śmierci służebność będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Służebność osobista jest niezbywalna. Nie można przenosić uprawnienia do ich wykonywania. Nie można jej nabyć poprzez zasiedzenie. Jeżeli uprawniony z tytułu służebności dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może zażądać zmiany służebności na rentę.

3. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – to prawo własności zbywalne i podlegające egzekucji. Może być przedmiotem hipoteki.
4. Lokatorskie prawo do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej – oznacza tylko prawo do korzystania z lokalu a nie prawo rozporządzania nim. Jest niezbywalne, nie podlega egzekucji i nie można go obciążyć hipoteką.
5. Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej – występuje tylko w tych spółdzielniach mieszkaniowych, które budują domy jednorodzinne w celu przeniesienia ich własności na członków.  Przy budowie domów jednorodzinnych przez spółdzielnię uzyskanie terenu pod budowę należy do spółdzielni. Charakter prawa do działki zależy od sposobu jej nabycia przez spółdzielnię. Może to być własność hipoteczna lub użytkowanie wieczyste.
6. Hipoteka – jej przedmiotem może być nieruchomość, użytkowane wieczyste, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność zabezpieczona hipoteką lub udział we współwłasności. Hipoteka stanowi zabezpieczenie wierzytelności pieniężnej na nieruchomości. Wierzyciel może dochodzić swoich praw z obciążonej nieruchomości niezależnie od tego czyją własnością się stała dlatego istnieje obowiązek ujawniania hipoteki w księgach wieczystych.

Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości i przeszukując ogłoszenia ich sprzedaży z pewnością napotkamy na dwie podstawowe formy określające prawo własności:

• odrębną własność lokalu mieszkalnego – tzw. własność hipoteczną,
• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest wyłącznie tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Mimo przysługującego szeregu podobnych uprawnień względem lokalu, przy spółdzielczym własnościowym prawie, jego właścicielem wciąż pozostaje spółdzielnia. Wyłącznie prawo odrębnej własności daje tytuł własności zarówno do lokalu, jak i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej. Posiadając odrębną własność, stajemy się nie tylko pełnoprawnymi właścicielami mieszkania, ale i proporcjonalnej części gruntu oraz części wspólnych budynku, w którym to mieszkanie się znajduje.

Najbardziej odczuwalne różnice są przy bieżących kwestiach związanych z wykorzystaniem lokalu. Dla przykładu, ewentualna zmiana jego przeznaczenia, gdy planujemy rozpocząć działalność gospodarczą. W przypadku lokalu, do którego posiadamy własnościowe spółdzielcze prawo, będzie wymagana zgoda spółdzielni. Przy prawie odrębnej własności taka zgoda, ani nawet informacja spółdzielni nie jest wymagana. Dysponując odrębną własnością dużo łatwiej będzie również uzyskać kredyt czy pożyczkę w banku. Co ważne, wyodrębniony lokal nie będzie mógł zostać obciążony hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni. To oznacza, że właściciel lokalu nie będzie odpowiadał za długi spółdzielni. Niezależność właściciela przejawia się również w tym, że może on w ogóle ze spółdzielni wystąpić.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w sensie ekonomicznym uważane jest za prawo zbliżone do prawa własności – takie mieszkania uzyskują na rynku ceny porównywalne z mieszkaniami własnościowymi. Faktycznie jednak jest to tzw. ograniczone prawo rzeczowe i warto pamiętać o cechach odróżniających je od prawa własności. Jest to prawo zbywalne, przechodzi na spadkobierców, podlega egzekucji oraz można dla niego założyć księgę wieczystą.

Zachęcam do przeczytania:

Własność nieruchomości a kredyt hipoteczny