Własność nieruchomości a kredyt hipoteczny

Własność nieruchomości a kredyt hipoteczny

Klienci, którzy chcą kupić własną nieruchomość za środki pochodzące z kredytu hipotecznego – kredyt hipoteczny – bardzo często zastanawiają się nad tym, kto razem z nimi może to zrobić. Najczęściej jest to podyktowane chęcią zwiększenia swojej zdolności kredytowej. Przystąpienie do kredytu dodatkowych osób powoduje, że pojawiają się wątpliwości natury własnościowej tj. kto docelowo będzie lub musi być właścicielem / współwłaścicielem kupowanej nieruchomości pomimo wspólnego kredytu na ten cel.

W tym przypadku bardzo często klienci zadają pytania, które mają na celu wyjaśnienie – jaka własność nieruchomości będzie akceptowana przez banki finansując jej zakup poprzez kredyt hipoteczny.

Najczęściej zadawane pytania to:

  • Czy właścicielem nieruchomości może być jedna osoba a do kredytu może przystąpić więcej osób ?
  • Czy właścicielami nieruchomości oprócz kredytobiorców mogą być inne osoby ?
  • Czy wszyscy właściciele nieruchomości muszą przystąpić do kredytu hipotecznego ?
  • Czy kredytobiorca misi być właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem kredytowania ?

Odpowiedzi na te pytania nie są jednoznaczne gdyż wszystko zależy od:

  • przedmiotu transakcji kredytowej,
  • etapu uruchomienia kredytu w stosunku do możliwości zabezpieczenia – wpisu hipoteki,
  • kto i w jakim charakterze przystępuje do kredytu,
  • oferty banku w tym zakresie.

Przykład nr 1. Nieruchomość z rynku pierwotnego, bez księgi wieczystej urządzonej dla lokalu (inwestycja w trakcie budowy), kupuje para – młodzi ludzie będący w związku nieformalnym. Partnerka oświadcza, że może wnieść w transakcję zakupu nieruchomości wkład własny w znacznej wysokości ale jej rodzice, którzy go wyasygnują stawiają jeden warunek – chcą być współwłaścicielami kupowanej nieruchomości ale nie współkredytobiorcami. Taka sytuacja dla większości banków nie jest do zaakceptowania, gdyż istnieje ryzyko, że przed założeniem księgi wieczystej dla kupowanego lokalu i po wypłacie kredytu, rodzice nie wrażą zgody na zabezpieczenie się banku na ich udziale we własności lokalu. W takim przypadku, jeżeli rodzice partnerki chcą być współwłaścicielami tej nieruchomości, muszą przystąpić do kredytu.

Przykład nr 2. Nieruchomość kupuje para – młodzi ludzie będący w związku nieformalnym. Oboje chcą być docelowymi właścicielami tej nieruchomości. Chcą też wspólnie starać się o kredyt w banku. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym przypadku banki będą oczekiwały od nich deklaracji ( o ile nie jest to opisane w umowie przedwstępnej ), w jakich udziałach nabywają tą nieruchomość.

Przykład nr 3. Nieruchomość kupuje małżeństwo, które z uwagi na brak zdolności kredytowej poprosiło o pomoc członka swojej najbliższej rodziny nie będącego w związku małżeńskim ( brat / szwagier / singiel ). Bank dopuszcza taką sytuację, że we troje będą kredytobiorcami ale właścicielem nieruchomości będzie tylko małżeństwo.

Kto może pomóc zaciągnąć kredyt hipoteczny – jednocześnie pomagając w zdolności kredytowej ?

  • Współmałżonek,
  • Pełnoletnie dziecko,
  • Partner,
  • Rodzic,
  • Osoba niespokrewniona.

Kiedyś nie było to tak oczywiste. Teraz najczęściej są to osoby, które wnoszą dodatkowy dochód uwzględniany przy liczeniu zdolności kredytowej. Należy pamiętać o tym, że prosząc kogoś o pomoc w zdolności kredytowej bank zweryfikuje jego dochód, aktualnie posiadane zobowiązania, koszty utrzymania i historię kredytową. Co najważniejsze, w kredytach hipotecznych obowiązuje zasada gospodarstwa domowego, czyli – jeżeli poprosimy o pomoc brata, który jest w związku małżeńskim w którym nie ma rozdzielności majątkowej to jego żona też musi przystąpić do kredytu. W liczeniu dodatkowej zdolności kredytowej uwzględniane są dochody pełnoletnich osób tworzących wspólne gospodarstwo domowe.

Gospodarstwo domowe – jedno lub wieloosobowy podmiot gospodarczy, oparty zazwyczaj na więziach rodzinnych, działający w sferze konsumpcji, którego celem jest zaspokajanie potrzeb wszystkich jego członków, dzięki wspólnemu rozporządzaniu dochodami uzyskiwanymi przez wszystkich lub tylko niektórych z nich.

Podejmując decyzję kto nam pomoże zaciągnąć kredyt hipoteczny trzeba też uwzględnić wiek tych osób. Musimy pamiętać, że osoby starsze mogą znacznie skrócić okres kredytowania jaki zaproponuje nam bank. Krótszy okres kredytowania to wyższa rata i zarazem niższa zdolność kredytowa. Niektóre banki stosują w tym przypadku pewne odstępstwa związane z proporcjami dochodu poszczególnych gospodarstw domowych lub godzą się na dłuższy okres kredytowana pod warunkiem przystąpienia do ubezpieczenia na życie najstarszego kredytobiorcy.

Zachęcam też do zapoznania się z artykułem opisującym – Minimalny i maksymalny wiek kredytobiorcy – kredyt hipoteczny.

Proszę pamiętać, że kredytobiorca i współkredytobiorca odpowiadają solidarnie za kredyt. Po podpisaniu umowy kredytowej mają do spłaty jedno wspólne zobowiązanie. Bank będzie wymagał regulowania należności tak samo od każdego z nich.

W przypadku zakupu nieruchomości przez osoby będące w związku małżeńskim w którym obowiązuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej nabywany jest wspólny udział we własności.

Gdy mamy do czynienia z zakupem nieruchomości przez osoby, które nie tworzą wspólnego gospodarstwa domowego to własność nieruchomości  ( wpis prawa własności ) w kupowanej nieruchomości ustalana jest w oparciu o wysokość proporcjonalnie ustalonych udziałów. Jeżeli osoby te nie wnoszą dodatkowego wkładu własnego na poczet ceny kupowanej nieruchomości z reguły nabywają nieruchomość w równych częściach. Będziemy mieli tutaj do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych gdzie każdy ze współwłaścicieli ma określony udział w nieruchomości określony ułamkiem np. ½.

Przy kredytowaniu zakupu nieruchomości w której mamy do czynienia z własnością w częściach ułamkowych należy pamiętać, że nie wszystkie banki zgodzą się na udzielenie kredytu tylko współwłaścicielowi gdyż dług obciążałby tylko udział a nie całą nieruchomość ( każdy ze współwłaścicieli ma prawo dysponować swoim udziałem w nieruchomości tj. sprzedać, darować lub obciążyć hipoteką ). Jeżeli już znajdziemy taki bank to w tym przypadku współwłaściciele, którzy nie będą współkredytobiorcami zostaną poproszeni o zgodę na ustanowienie hipoteki także na ich udziale. Banki stoją na stanowisku, że zabezpieczenie udzielonego kredytu tylko na udziale jednego z właścicieli nieruchomości niesie za sobą poważne ryzyko związane z jej sprzedażą w przypadku konieczności przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego.

W poniższych zestawieniach znajdą Państwo informacje o podejściu poszczególnych banków do kwestii własności kupowanej nieruchomości przy kredycie hipotecznym.

Nazwa Banku

Czy wszyscy właściciele nieruchomości muszą przystąpić do kredytu ?

Alior Bank

Nie, ale wszyscy właściciele muszą wyrazić zgodę na ustanowienie hipoteki na ich udziałach – bank zabezpieczy się tylko na całej nieruchomości. Dodatkowo, przyszli właściciele nieruchomości, którzy nie przystępują do kredytu, muszą poręczyć kredyt.

BNP Paribas

W przypadku, gdy jest kilku właścicieli nieruchomości będącej przedmiotem kredytowania, każdy musi być kredytobiorcą (z wyjątkiem kredytu na remont/ modernizację)

BOŚ

Tak

Bank Polskiej Spółdzielczości

Tak

Citibank Handlowy

Tak

ING Bank Śląski

  • Rynek pierwotny i rynek wtórny: można kredytować do wysokości udziału pod warunkiem, że właściciel nie przystępujący do kredytu posiada na swój udział gotówkę i jest spokrewniony z Kredytobiorcą do III stopnia.
  • Remont, budowa: właściciele muszą przystąpić do kredytu ponieważ pozostali kredytobiorcy nie mogą finansować samodzielnie ich celu mieszkaniowego.
  • Przy pożyczce lub konsolidacji – właściciele wyrażają jedynie zgodę na zabezpieczenie oraz przy umowie kredytowej poddają się egzekucji.

mBank

W zależności od celu, np.:

  • gdy kredyt jest przeznaczony na sfinansowanie nabycia od dewelopera nieruchomości w trakcie budowy wszyscy przyszli współwłaściciele nieruchomości muszą być współkredytobiorcami.
  • W przypadku, gdy Kredyt jest przeznaczony na realizowaną systemem gospodarczym budowę / przebudowę nieruchomości mieszkalnej lub remont / wykończenie lokalu użytkowego / nieruchomości mieszkalnej i nieruchomość ta stanowi przedmiot zabezpieczenia, wszyscy współwłaściciele kredytowanej nieruchomości muszą być Kredytobiorcami, z zastrzeżeniem, że wstępni, tj.: rodzice, teściowie, dziadkowie będący współwłaścicielami mogą być tzw. dostawcami zabezpieczenia.

Millennium

Nie, ale wszyscy właściciele muszą wyrazić zgodę na ustanowienie hipoteki na ich udziałach – bank zabezpieczy się tylko na całej nieruchomości. Dodatkowo, przyszli właściciele nieruchomości, którzy nie przystępują do kredytu, muszą poręczyć kredyt.

Pekao SA

W zależności od okoliczności istnieje możliwość udzielenia kredytu, gdy nie jest wymagane uczestnictwo wszystkich w kredycie.

PKO BP

  • Rynek wtórny – osoby które nie przystępują do kredytu, wyrażają zgodę na zabezpieczenie hipoteką.
  • Rynek pierwotny – wszyscy właściciele muszą przystąpić do kredytu ( jeśli wypłata kredytu ma być przed aktem notarialnym przenoszącym własność ).

Santander

Tak

 

Nazwa Banku

Czy kredytobiorca musi być właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem kredytowania ?

Alior Bank

Nie, jeżeli zabezpieczenie będzie na nieruchomości osoby trzeciej

BNP Paribas

Przynajmniej jeden tak

BOŚ

Nie

Bank Polskiej Spółdzielczości

Tak w przypadku refinansowania , budowy nieruchomości , remontu nieruchomości

Citibank Handlowy

Tak

ING Bank Śląski

Przy produktach hipotecznych klient może finansować cele osoby trzeciej.

Należy jednak pamiętać o tym, że w banku ING:

  • możemy kupić nieruchomość dla osoby trzeciej ale musimy zabezpieczyć się na nieruchomości, która należy do kredytobiorcy,
  • możemy kupić nieruchomość dla osoby trzeciej jeżeli kredytobiorca i przyszły właściciel przystąpi do kredytu.

W przypadku pożyczki hipotecznej istnieje możliwość zabezpieczenia się na nieruchomości osoby trzeciej.

Należy pamiętać, że wkład własny musi pochodzić od kredytobiorcy.

mBank

Nie, z zastrzeżeniem, że nie zostanie udzielony kredyt na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób trzecich

Millennium

Kredytobiorca musi być przynamniej w 33% właścicielem nieruchomości lub jest pokrewieństwo w 1 linii.

Pekao SA

Tak, jeżeli jest tylko jeden kredytobiorca. W przypadku kilku kredytobiorców przynajmniej jeden z nich musi być docelowym właścicielem nieruchomości

PKO BP

Tak

Santander

Nie

Tagi:
Kontakt
tel. 667 890 623
Email wojciech.kalus@dipfinance.pl