Refinansowanie kredytu hipotecznego – Przeniesienie kredytu

Refinansowanie kredytu

Refinansowanie lub kredyt refinansowy to przeniesienie zobowiązania kredytowego – najczęściej kredytu hipotecznego – do innego banku. Z tego rozwiązania warto skorzystać, gdy w innym banku znajdziemy korzystniejszą ofertę, a do spłaty obecnie obsługiwanego kredytu pozostało jeszcze sporo czasu.

Kredyt refinansowy, czyli spłata dotychczas obsługiwanego kredytu środkami z innego banku, to dosyć popularne rozwiązanie. Oferta bankowa kredytów hipotecznych jest dosyć dynamiczna, dlatego znalezienie lepszych warunków cenowych, nawet zaraz po wzięciu naszego kredytu nie jest niczym nadzwyczajnym. Niestety nieustanna analiza ofert bankowych i ich porównywanie jest dosyć uciążliwe. Wielu klientów nie ma na to czasu i się na to nie decyduje. To duży błąd.

Na wysokość naszej comiesięcznej raty kredytu hipotecznego ma wpływ jego oprocentowanie na które składa się:

• WIBOR 3M lub WIBOR 6M
• marża banku.

Na pierwszą składową oprocentowania, czyli WIBOR nie mamy wpływu. Natomiast wysokość marży jest uzależniona od oferty banku jaką wybraliśmy. To właśnie marżę, jako składową oprocentowania możemy próbować zmienić w negocjacjach z naszym bankiem lub decydując się na przeniesienie kredytu do innego banku w ramach refinansowania. Wynegocjowana w naszym banku lub uzyskana w ramach refinansowania kredytu niższa marża wymiernie wpłynie na wysokość płaconych przez nas rat i łączny koszt odsetkowy. Aby refinansowanie kredytu mieszkaniowego było opłacalne dla kredytobiorcy, nowa oferta musi być korzystniejsza niż dotychczasowa i przynosić wymierne oszczędności.

Kiedy warto rozważyć refinansowanie naszego kredytu hipotecznego:

• Obsługiwany przez nas kredyt jest droższy od aktualnie dostępnej oferty kredytów hipotecznych.
• Bank, w którym posiadamy kredyt hipoteczny, nie wyraża zgody na negocjacje cenowe, pozwalające na obniżenie marży – pomimo lepszej oferty konkurencji.
• Chcemy obniżyć ratę naszego kredytu poprzez wydłużenie okresu spłaty zobowiązania, a nasz bank nie wyraża na to zgody.
• Minął okres w którym bank może naliczać opłatę rekompensacyjną za wcześniejszą spłatę zobowiązania – tzw. prowizja za wcześniejszą spłatę.
• Zmieniła się nasza sytuacja finansowa np. mamy wyższe dochody i dzięki nim możemy starać się w innych bankach o kredyt z lepszymi warunkami cenowymi – w ramach tzw. segmentacji klientów.
• Wzrosła wartość naszej nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia kredytu hipotecznego, dzięki czemu relacja kapitału kredytu do spłaty, względem wartości nieruchomości jest korzystniejsza. W oparciu o tą relację, nazywaną przez banki LTV ( Loan to Value ) ustalane jest ryzyko kredytowe i wysokość marży, która wpływa na oprocentowanie kredytu.
• Nadpłaciliśmy kapitał kredytu w takim stopniu, że relacja kapitału kredytu do spłaty, względem wartości nieruchomości jest korzystniejsza – LTV.
• Potrzebujemy dodatkowych środków na cel dowolny w cenie kredytu hipotecznego a nasz dotychczasowy bank nie wyraża zgodny na zwiększenie kwoty kredytu pomimo wystarczającego zabezpieczenia.
• Posiadamy kredyt hipoteczny z byłym współmałżonkiem/współmałżonką, lub partnerem/partnerką i chcemy przejąć/przepisać zobowiązanie kredytowe na nas samych. Bardzo często w takich sytuacjach, bank w którym posiadamy taki kredyt nie wyraża zgody na odłączenie jednego z kredytobiorców. Wtedy jedynym rozwiązaniem jest refinansowanie kredytu.
• Chcemy zmienić kredyt zaciągnięty w oprocentowaniu stałym na zmienne a nasz aktualny bank nie daje mu takiej możliwości.
• Z różnych powodów nie jesteśmy zadowoleni ze współpracy z dotychczasowym bankiem.

Zanim zdecydujemy się na refinansowanie kredytu, oprócz niższej marży, musimy zwrócić uwagę na szereg dodatkowych bardzo istotnych kwestii. Przede wszystkim:

1. Nowy bank zweryfikuje naszą bieżącą zdolność kredytową oraz dotychczasową historię kredytową.
2. Nową ofertę trzeba będzie przeanalizować pod względem kosztów jej pozyskania i obsługi, do których należą:

• koszt zaświadczenia z obecnego banku, informujący o wysokości salda kredytu do spłaty, rachunku technicznym do spłaty tego kredytu wraz ze zgodą na zwolnienie zabezpieczenia po całkowitej spłacie kredytu,
• prowizja za udzielenie nowego kredytu refinansowego,
• prowizja za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę nowego kredytu,
• ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy oferowane przez nowy bank wraz z kredytem refinansowym,
• koszt ponownej wyceny nieruchomości będącej przedmiotem zabezpieczenia nowego kredytu,
• koszt związany wykreśleniem dotychczasowej hipoteki i wpisaniem nowej zabezpieczającej nowy kredyt.

Przypadki w których refinansowanie kredytu hipotecznego może okazać się utrudnione bądź niemożliwe ?

• Posiadamy niewystarczającą zdolność kredytową.
• Saldo naszego kredytu hipotecznego jest wyższe niż wartość zabezpieczenia lub nie posiadamy wystarczającego wkładu własnego w stosunku do wartości zabezpieczenia.
• Kredyt, który posiadamy nie został jeszcze wypłacony w całości tj. wypłata naszego kredytu następuje w transzach np. w przypadku kredytu na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym bądź kredytu na budowę domu.
• Nasz kredyt został już uruchomiony w całości ale nie podpisaliśmy jeszcze umowy przeniesienia własności – ta sytuacja dotyczy zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym.
• Mamy podpisaną umowę przeniesienia własności ale nie nastąpiło jeszcze wpisanie zabezpieczenia hipoteki do księgi wieczystej.

Jeśli są Państwo zainteresowani refinansowaniem swojego kredytu hipotecznego i chcą poznać aktualną ofertę banków w tym zakresie – zapraszam do współpracy. Jako doświadczony Ekspert Kredytowy, przeanalizuję Państwa zobowiązanie kredytowe i porównam z obecnie obowiązującą ofertą.

Aktualizacja z dnia 20.07.2023r.

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego skierował do prezesów banków Polskich pismo w którym radzi co mogą zrobić aby uniknąć przedpłat kredytów mieszkaniowych. Z pisma wynika, że Banki chcąc ograniczyć ryzyko przedpłaty w umowach o kredyt hipoteczny z okresowo stałą stopą procentową, mogą zaoferować przed końcem okresu takiego kredytu nowe, niższe oprocentowanie stałe lub okresowo stałe. 

Z pisma wynika też, że niedopuszczalne jest zastąpienie stałego oprocentowania oprocentowaniem zmiennym przed końcem określonego w umowie okresu obowiązywania oprocentowania stałego oraz oferowanie przez banki refinansowania kredytów o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu, zarówno własnych, jak i udzielonych przez inne banki.

Z dokumentu KNF wynika, że banki mogą refinansować kredyt o stałym oprocentowaniu kolejnym kredytem o stałym oprocentowaniu. Warunek jest jedynie taki, że nowa stawka stała nie może kończyć się wcześniej niż stara. To powoduje, że np. gdy klient ma stałe oprocentowanie na 5 lat, to już po kilku miesiącach może ten kredyt refinansować innym kredytem ze stawką stałą na 5 lat.

Problemem może być refinansowanie, jeśli klient chce przejść z oprocentowania okresowo stałego na oprocentowanie zmienne. Wtedy trzeba zaczekać na zakończenie obowiązywania stawki stałej. Kłopotliwe będzie też refinansowanie kredytów z długim okresem stałego oprocentowania np. „Bezpiecznych kredytów 2%” i zwykłych kredytów ze stawką stałą o okresie 7 lat ( Alior ) czy 10 lat ( BNP Paribas ).