Zdolność kredytowa: Jak ocenić swoje szanse na kredyt mieszkaniowy

Jeśli zamierzamy kupić nieruchomość na kredyt, pierwszą rzeczą, jaką warto zrobić jest oszacowanie swojej zdolności kredytowej. Czyli sprawdzenie, na jaki kredyt możemy liczyć. Pozwoli to skoncentrować się na poszukiwaniu takiej nieruchomości, która cenowo będzie mieściła się w granicach naszych możliwości. Przy wyliczeniu maksymalnej kwoty kredytu, którą bank może nam pożyczyć, w głównej mierze brana jest pod uwagę nasza sytuacja finansowa. Każdy złożony wniosek kredytowy podlega wnikliwej analizie pod względem możliwości regularnej spłaty comiesięcznej raty kredytu.

„Zdolność kredytowa to miara zdolności osoby do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie kredytowej. Inaczej mówiąc, jest to ocena banku czy będziesz w stanie spłacać raty kredytu terminowo, biorąc pod uwagę Twoje dochody, wydatki i inne zobowiązania finansowe. Zdolność kredytowa wpływa na to, czy otrzymasz kredyt oraz na jego wysokość”. 

Zdolność kredytowa to bardzo szerokie pojęcie i nie ma jednej obiektywnej granicy zdolności, każdy bank ocenia to inaczej. Maksymalna kwota, jaką można pożyczyć, zależy w dużej mierze od konkretnych warunków obowiązujących w danym banku oraz od ryzyka, jakie dany bank jest w stanie zaakceptować. W efekcie, może się zdarzyć, że w jednym banku możemy mieć zdolność kredytową na daną kwotę, a w innym możemy jej nie mieć. Niektóre banki są też bardziej restrykcyjne przy ocenie zdolności kredytowej, a inne mniej. Dodatkowo jeżeli mamy gorszą sytuację finansową, to nawet jeżeli bank udzieli nam kredytu, musimy liczyć się z gorszymi warunkami ( np. wyższym oprocentowaniem ). Bank w ten sposób rekompensuje sobie wyższe ryzyko jakie ponosi, wyższymi przychodami z kredytu.

Analiza zdolności kredytowej dzieli się na dwie podstawowe części – ilościową oraz jakościową.

Analiza ilościowa

Jej podstawą jest analiza sytuacji finansowej kredytobiorcy. W tym zakresie głównymi obszarami zainteresowania banku są:

• Uzyskiwane dochody. Im wyższe są nasze zarobki, tym większa będzie szansa na pozytywną decyzję banku. Istotną kwestią jest też źródło stabilnego dochodu, najlepiej w ramach umowy o pracę. W przypadku umów zlecenia lub o dzieło, banki patrzą na to źródło dochodu mniej przychylnym okiem.
• Miesięczne koszty utrzymania. W tym przypadku banki sprawdzają, a raczej estymują / szacują, w oparciu o kod pocztowy naszego adresu zamieszkania, ile wydajemy na utrzymanie naszego gospodarstwa domowego.
• Obecne zadłużenie. W procesie badania zdolności kredytowej brane są pod uwagę obecnie spłacane kredyty w kontekście waluty ich waluty, miesięcznej raty oraz aktualnego salda. Dodatkowo analizowana jest wysokość przyznanych limitów w kartach kredytowych i kredytach odnawialnych. Istotna jest też kwestia udzielonych poręczeń kredytowych.

Mówiąc najogólniej, na tym etapie weryfikacji naszej zdolności kredytowej, bank porównuje przychody i wydatki w skali miesiąca, aby stwierdzić, czy zostają nam jakieś nadwyżki, które mogą posłużyć do spłaty nowego kredytu.

Analiza jakościowa

Podczas obliczania zdolności kredytowej bank sprawdza również dane, które mają istotny wpływ na skłonność przyszłego klienta do wywiązywania się z zaciągniętych zobowiązań. W skład analizy jakościowej wchodzą między innymi:

• wiek,
• stan cywilny,
• liczba osób będących na naszym utrzymaniu,
• status mieszkaniowy i majątkowy,
• wykształcenie,
• staż pracy,
• wykonywany zawód i zajmowane stanowisko,
• dotychczasowa historia kredytowa,
• aktualnie spłacane kredyty.

Istotnym składnikiem weryfikacji zdolności kredytowej są też rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego:

Rekomendacja T – najogólniej rzecz ujmując, rekomendacja ta mówi o tym, że jeśli Twój dochód mieści się poniżej średniej krajowej, to miesięczne raty kredytów i innych zobowiązań finansowych ( np. alimentów ) łącznie z ratą kredytu, który chcesz zaciągnąć, nie mogą przekroczyć 50% dochodów netto. Jeśli zarobki są wyższe, poziom ten nie może przekroczyć 65%.

Rekomendacja S – wprowadziła dodatkowe restrykcje przy obliczaniu zdolności kredytowej. W przypadku kredytów na okres dłuższy niż 25 lat, maksymalna kwota kredytu jest obliczana dla okresu 25-letniego. Tak więc nawet jeżeli Twój kredyt ma być spłacany przez 35 lat, dzięki czemu rata będzie niższa, maksymalna możliwa kwota kredytu będzie określona tak, jakby Twój kredyt miał być spłacony szybciej, tj. w okresie 25 lat.

Duży wpływ na zdolność kredytową ma też wybór rodzaju raty spłacanego kredytu:

• kredyt w ratach równych ( inna nazwa – raty annuitetowe ) – to system spłaty kredytu, w którym wysokość raty jest stała w całym okresie kredytowania, o ile oprocentowanie nie ulega zmianie. W przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, raty równe mogą ulegać zmianie przy aktualizacji stopy procentowej. 
• kredyt w ratach malejących – to system spłaty kredytu, w którym wysokość raty maleje stopniowo z każdym miesiącem. Dzieje się tak, ponieważ część kapitałowa raty jest stała, a część odsetkowa maleje wraz ze zmniejszaniem się salda kredytu. W efekcie, choć na początku spłaty raty malejące są wyższe niż raty równe, to w dłuższej perspektywie pozwalają na obniżenie całkowitego kosztu kredytu.

W tym celu proszę o:

• Skorzystanie z formularza kontaktowego na mojej stronie

lub

• Pobranie, wypełnienie oraz przesłanie do mnie na adres e-mail formularza –

UWAGA !

Po uruchomieniu formularza należy włączyć – edytowanie. Dopiero wtedy dokument będzie działał poprawnie.

Plik zapisany jest w formacie XLS, udostępnianym przez Office 2010. Zmiana formatu na niższą wersję XLS może spowodować, że nie będą działały wszystkie istotne funkcje arkusza.