Wejście w życie ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz. U. poz. 585), wprowadziło bardzo dużo zamieszania w zakresie możliwości kredytowania zakupu działek pod budowę domu oraz kredytowania samej budowy domu. Brak jednolitej wykładni ustawy, orzecznictwa oraz budującej się w bólach praktyki wieczystoksięgowej, bankowej oraz notarialnej spowodował, że Banki nie do końca wiedzą jak zachować się w nowej rzeczywistości.
Banki wysyłając coraz to nowsze interpretacje przepisów w tym zakresie sugerują również, że przytoczone przez nie zasady będą obowiązywać w okresie przejściowym, do czasu ustalenia ostatecznego stanowiska, na które będą miały wpływ decyzje sądów wieczystoksięgowych i interpretacje nowych przepisów przez Ministerstwo Rolnictwa.
Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw przewiduje istotną zmianę w ustanawianiu hipoteki na gruntach rolnych.
Nowelizacja zakłada dodanie art. 68 ust. 2 a w ustawie o księgach wieczystych i hipotece:
Suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803 oraz z 2016 r. poz. …) nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej dołącza się operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.
Do wniosku o wpis hipoteki konieczne będzie dołączenie operatu szacunkowego, który pozwoli ustalić czy suma hipotek nie przewyższa wartości nieruchomości.
- WARTOŚĆ ZABEZPIECZENIA – suma hipoteki, która jest wpisana w księdze wieczystej nie może być wyższa od aktualnej wartości nieruchomości
W związku z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece, obowiązującą od 30 kwietnia 2016 r. zmieniają się zasady ustanawiania hipoteki na nieruchomości rolnej, rozumianej jako niezabudowany grunt rolny, zabudowany grunt rolny (tzw. siedlisko), gospodarstwo rolne. Nowe zasady dotyczą wszystkich nieruchomości rolnych bez względu na jej obecny sposób użytkowania oraz powierzchnię.
Przed wejściem w życie nowelizacji Bank udzielając kredytu na budowę domu przyjmował dwie wartości: aktualną wartość nieruchomości (wartość działki) oraz wartość przyszłą, po wykonaniu zakończeniu inwestycji. Obecnie w przypadku nieruchomości rolnych suma hipoteki, która jest wpisana w księdze wieczystej nie może być wyższa od aktualnej wartości nieruchomości, czyli w tym przypadku od aktualnej wartości działki. W związku z tym wraz z wnioskiem o wpisanie hipoteki należy dostarczyć do Sądu operat szacunkowy nieruchomości, który pokaże jej wartość rynkową z operatu, ustaloną na dzień ustanowienia hipoteki. Sąd odrzuci ten wniosek, jeżeli hipoteka będzie wyższa niż aktualna wartość nieruchomości.
Dodatkowo jeżeli chcemy uzyskać kredyt na budowę domu na działce rolnej i nie zostały wydane przed 30 kwietnia ostateczne warunki zabudowy, bądź ta nieruchomość nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań to zgodnie z nowymi zasadami ustanawiania hipoteki, nie będzie ona mogła być wyższa niż aktualna wartość działki, tym samym bank nie będzie mógł ustanowić zabezpieczenia kredytu na budowę domu.
WYSOKOŚĆ HIPOTEKI – wartość zabezpieczenia hipotecznego nie może być wyższa niż wartość nieruchomości !
Poniżej przedstawiam aktualne stanowisko banków na temat kredytowania/zabezpieczania się na gruntach rolnych.
Bank | Czy możliwe jest nabycie niezabudowanych gruntów rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, pod warunkiem, że nie będą wykorzystywane do prowadzenia działalności rolniczej? | Czy możliwe jest nabycie/budowę domu jednorodzinnego, położonego na gruntach rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha (tzw. siedlisko)? | Czy bank zabezpieczy się na nieruchomości rolnej zabudowanej powyżej 0,5 ha / nieruchomości rolnej niezabudowanej powyżej 0,3 ha | Czy możliwe jest skredytowanie budowy domu (budowa w trakcie) jeśli pozwolenie na budowę zostało wydane przed 30 kwietnia 2016 na podstawie jedynie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (bez wydanego studium uwarunkowań lub planu zagospodarowania przestrzennego – nawet jeśli działka ma pow. do 3000 m2) |
Alior | Bank tymczasowo wstrzymał wydawanie decyzji kredytowych dla wniosków, gdzie zabezpieczeniem lub przedmiotem finansowania jest : nieruchomość rolna i siedlisko jako nieruchomość zabudowana lub jako działka pod zabudowę. | |||
BGŻ BNP Paribas | tak | tak, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość, | tak, które w dniu 30 kwietnia 2016 r. zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość, | tak – pod warunkiem, że pozwolenie na budowę ma ostateczność oraz suma hipoteki nie może być wyższa od wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym |
BOŚ | Brak informacji | |||
BPH | NIE. Wnioski które są w procesie zostają czasowo zwrócone do sprzedaży, bank wprowadza nowe procedury [ 03.06.2016] Po zmianie procedur bank udzieli kredytów zabezpieczonych działką rolną do 0,3ha czy siedliska do 0,5 ha pod warunkiem ustanowienia właściwej hipoteki [ kaucyjna 170% kwoty kredytu ] a uruchomienie nastąpi po prawomocnym wpisie hipoteki w KW | |||
BZ WBK | Przed złożeniem wniosku należy zweryfikować czy nieruchomość gruntowa zarówno zabudowana jak i niezabudowana jest nieruchomością rolną -> do tego potrzebne jest zaświadczenie z gminy z MPZP oraz wypis z ewidencji gruntów. Jeśli w MPZP i ewidencji jest działka nierolna, a w KW jest rolna, klient musi złożyć wniosek o aktualizację danych w KW jako warunek do uruchomienia. Jeśli w MPZP działka jest nierolna, zaś w ewidencji rolna należy zobowiązać klienta do dokonania zmiany w ewidencji i do złożenia wniosku aktualizacji danych w I dziale KW. Jeśli w MPZP jest brak informacji, zaś w ewidencji działka jest nierolna należy zobowiązać klienta do aktualizacji danych jako warunku do uruchomienia. Wniosek o aktualizację musi być złożony przed wnioskiem o wpis hipoteki. W pozostałych przypadkach bank wyda decyzję negatywną | |||
Deutsche Bank | Brak informacji | |||
Eurobank | Brak informacji | |||
GNB | Brak informacji | |||
ING | Bank przyjmuje tylko te nieruchomości, dla których w dziale I księgi wieczystej ujawniono tereny budowlane (B) lub przeznaczenie mieszkaniowe. Wszystkie wnioski w analizie, dla których zabezpieczeniem jest nieruchomość rolna w rozumieniu Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która w dziale I KW ma przeznaczenie inne niż budowlane lub mieszkaniowe zostaną wycofane z procesu. Obecnie Sądy przyjmują wnioski o wpis hipoteki tylko dla nieruchomości, gdzie w dziale I KW jako „sposób korzystania” jest wpisane: działka budowlana, tereny mieszkaniowe. Dla pozostałych nie można ustanowić hipoteki. Od dnia 08.06. ING wznowił możliwość podpisywania umów dla podjętych już decyzji ostatecznych, gdzie zabezpieczenie stanowi nieruchomość o przeznaczeniu innym niż mieszkaniowe. | |||
mBank | Bank udziela kredytów, w których przedmiotem zabezpieczenia są jedynie działki: zabudowane i niezabudowane, położone na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu, o przeznaczeniu innym niż rolne (niezależnie od powierzchni nieruchomości).
Każdorazowo będzie konieczne zaświadczenie z właściwego UG o przeznaczeniu terenu w MPZP – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego | |||
mBank Hipoteczny | Bank udziela kredytów, w których przedmiotem zabezpieczenia są jedynie działki: zabudowane i niezabudowane, położone na terenach objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu, o przeznaczeniu innym niż rolne (niezależnie od powierzchni nieruchomości).
Każdorazowo będzie konieczne zaświadczenie z właściwego UG o przeznaczeniu terenu w MPZP – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego | |||
Millennium | Bez zmian – tak jak do tej pory kredytują wyłącznie działki rolne pod warunkiem że działka w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Należy dostarczyć zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości lub wypis z miejscowego planu zagospodarowania. | |||
Pekao SA | Bank w związku z ryzykiem dokonywania przez sądy wpisu hipoteki wyłącznie do wartości rynkowej każdej nieruchomości rolnej będzie potrzebował od klienta:
a) aktualnego wypisu z rejestru gruntów, który potwierdzi że nieruchomość jest nierolna., b) Jeśli w wypisie rejestru gruntów nieruchomość jest oznaczona jako rolna to konieczny będzie aktualny MPZP, który potwierdziłby przeznaczenie działki jako nierolna . Wtedy punkt a) i b) kredytowanie w normalnym trybie. c) Jeśli nie ma MPZP z przeznaczeniem nierolnym to nieruchomość traktujemy jako rolną i wtedy wysokość hipoteki ustanawianej na tej nieruchomości nie może przekroczyć aktualnej wartości rynkowej tej nieruchomości. Co zrobić aby uzyskać finansowanie w wyższym wymiarze : a) sprawdzenie możliwości odrolnienia gruntu co musi znaleźć ślad w ewidencji gruntów lub b) wskazanie innej nieruchomości mieszkalnej jako zabezpieczenia lub c) zawarcia Umowy z zapisem uzależniającym wypłatę kredytu od dokonania przez sąd wpisu we wnioskowanej wysokości. | |||
PKO BP | Zgodnie z ustaleniami z dniem 01.06. Bank działkę nieakceptowalną i traktowaną na równi z rolną (tj. brak akceptacji przeznaczenia również w wersji mieszanej z zabudową mieszkaniową) uznaje również działki o przeznaczeniu : rolniczym, zagrodowym, siedliskowym, do zalesienia, do zadrzewienia, wiejskim osadniczym. | |||
Raiffeisen Polbank | Bank wprowadza czasowe ograniczenia w finansowaniu nieruchomości, które w Księdze Wieczystej widnieją jako: rola, grunt orny, użytki rolne itp. |