Ile kosztuje budowa domu – kosztorys

Budowa domu i kosztorys

Podjęcie decyzji o budowie własnego domu stanowi poważny krok w życiu każdego człowieka dodatkowo wiąże się bardzo dużym wydatkiem, na który należy się odpowiednio przygotować. Mając na uwadze koszty budowy i ograniczone możliwości finansowania takiej inwestycji, normalnym wydaje się chęć poznania wszystkich nakładów jakie będziemy musieli ponieść aby zrealizować nasze plany. Często zadajemy sobie pytanie Czy jest możliwe całkowite i dokładne wyliczenie ile kosztuje budowa domu ?

Myśląc o budowie domu staramy się szukać konkretnych rozwiązań i zapoznać ze wszystkimi aspektami budownictwa – na ile pozwala nam własna wiedza,  doświadczenie, wykształcenie czy predyspozycje. Godziny spędzamy oglądając materiały budowlane, technologie, studiując cenniki i pytając znajomych o sprawdzonych fachowców, którym powierzymy budowę i wykończenie naszego wymarzonego domu. Z pomocą przychodzą także biura projektowe, które przy każdym oferowanym projekcie podają koszt wybudowania danego domu. W tym przypadku każdy rozsądnie myślący inwestor zadaje sobie jednak pytania – na jakiej podstawie zostało to wyliczone ? Czy moje rzeczywiste koszty budowy pokryją się z wyliczeniami biura ?

Proces budowy domu możemy podzielić na kilka podstawowych etapów:

• Prace ziemne i przygotowawcze,
• Ławy fundamentowe i fundamenty – tzw. „stan zerowy”,
• Stan surowy otwarty,
• Stan surowy zamknięty,
• Prace wykończeniowe.

Najmniej zapłacimy za przygotowanie placu budowy, czyli wyrównanie terenu, wykop i wylanie fundamentów – to około 10% łącznych kosztów inwestycji. Wydatki na stan surowy otwarty (ściany, stropy) – to następne 30% kosztów. Na kolejne prace – ścianki działowe, drzwi, okna, pokrycie dachu, czyli doprowadzenie do stanu surowego zamkniętego – przeznaczymy około 20% łącznych nakładów. Najdroższe będą roboty wykończeniowe i instalacyjne – to 40% łącznych wydatków. Osobną kwestią jest budynek podpiwniczony. Tutaj koszty mogą wzrosnąć nawet o 20%. Trzeba bowiem liczyć się z nieprzewidywalnymi wydatkami, związanymi choćby z poziomem wód gruntowych.

Przy założeniu, że do budowy domu wykorzystamy materiały proponowane w wybranym przez nas projekcie, stosunkowo łatwo będzie można określić koszt inwestycji w zakresie prac ziemnych, fundamentowania i doprowadzenia do stanu surowego otwartego. Potem zaczynają się przysłowiowe „schody”. Dobór drzwi, okien, pokrycia dachu zależy od inwestora i na tym etapie mogą już pojawić się znaczne różnice w zestawieniu z pierwotnym kosztorysem. Roboty wykończeniowe i instalacyjne stanowią największy udział w kosztach budowy. Należy jednak pamiętać o tym, że wybór materiałów, ich jakość, rabaty u producentów, upusty u sprzedawców – powodują, że ogólne koszty budowy mogą się bardzo różnić w stosunku do naszych wstępnych wyliczeń. Ponadto mogą zdarzyć się sytuacje nieprzewidziane, jak np. brak dostępności wybranych wcześniej materiałów.

Planując budowę i analizując ile kosztuje budowa domu, powinniśmy zwrócić uwagę na fakt, że dosyć istotną kwestią jest też lokalizacja działki na której będziemy realizowali inwestycję. Ceny usług i materiałów budowlanych mogą znacznie różnić się od tych, które są dostępne w okolicach Wrocławia a tych oferowanych w okolicach Warszawy lub innym regionie kraju. W sytuacji, kiedy inwestor decyduje się już przed budową na konkretne materiały i kiedy ma do nich swobodny dostęp, można przyjąć, że wyliczenie kosztów będzie w miarę dokładne. Co jednak zrobić, gdy budujemy dom etapami, zlecając ich realizację różnym wyspecjalizowanym firmom i dobieramy materiały na bieżąco, w miarę postępu prac budowlanych. Takie przypadki są właściwie regułą i taki scenariusz jest najbardziej prawdopodobny.

Powstaje więc pytanie – skąd projektanci wiedzą ile kosztuje budowa domu i ich dokładne wyliczenia ? W głównej mierze opierają się one na uśrednieniu wszystkich cen i przyjęciu prostego przelicznika kosztów wybudowania 1 m² powierzchni użytkowej domu.

Jak w takim razie dowiedzieć się ile będzie kosztował nasz wymarzony dom ?

• Najbardziej wiarygodnym sposobem, ustalenia ile będzie kosztowała budowa naszego wymarzonego domu, jest zlecenie budowy całego domu firmie budowlanej. W tym przypadku kwota umieszczona w końcowej umowie, będzie dla nas kwotą końcową inwestycji. Wszelkie błędy w wyliczeniach, nieprzewidziane sytuacje podnoszące koszty, bierze na siebie firma budowlana.
• Innym równie pewnym sposobem wyliczenia kosztów jest zakup domu od dewelopera. W tym przypadku sprawa jest jeszcze bardziej prosta i oczywista niż w przypadku umowy z firmą budowlaną.
• Kolejnym wyjściem jest, wcześniej już opisana sytuacja modelowa. Możemy sobie wyobrazić inwestora, który zaplanował szczegółowo całą inwestycję i wie już na etapie wyboru projektu jaka podłoga i jakiej firmy będzie położona w najmniejszej sypialni. Taki inwestor zakupił (lub ma już obiecane w składzie budowlanym) materiały i podpisał wstępne umowy z podwykonawcami. Wtedy koszt budowy będzie można określić z dużą dokładnością.

Nie istnieje jeden, uniwersalny kosztorys, dzięki któremu możemy określić wszystkie wydatki jakie trzeba ponieść na budowę domu. Co prawda, kosztorys możemy zakupić wraz z projektem budowlanym, jednak często zdarza się, że nie jest on miarodajny.

Budowę domu należy rozpocząć od zapewnienia odpowiedniego finansowania. W dzisiejszych czasach niewiele domów jest budowanych za gotówkę, większość inwestorów posiłkuje się kredytem hipotecznym. Dlatego przed rozpoczęciem budowy ważne jest sprawdzenie swojej zdolności kredytowej w powiązaniu z minimalną / maksymalną kwotą jaką należy / można przeznaczyć na ten cel. W tym przypadku najprostszym i najlepszym sposobem jest skorzystanie z bezpłatnej pomocy doradcy, który zna procedury bankowe dotyczące kosztorysowania tych inwestycji.

Zachęcam do wypełnienia formularza zgłoszeniowego, dzięki któremu nawiążą Państwo kontakt z profesjonalnym doradcą, który pomoże w sprawdzeniu zdolności kredytowej i sporządzeniu kosztorysu.

Kosztorys budowlany to plan wydatków, przygotowany przez doświadczonego kosztorysanta / doradcę finansowego, na podstawie tak zwanego przedmiaru, czyli wyliczenia, ile potrzeba materiału na poszczególne etapy budowy domu, ale z uwzględnieniem specjalnych katalogów z aktualnymi danymi na temat norm zużycia materiałów, sprzętu, kosztów robocizny, z rozbiciem na etapy prac budowlanych. Z tak sporządzonego kosztorysu można dowiedzieć się niemal wszystkiego na temat wartości inwestycji.

Należy pamiętać, że wszystkie banki stosują zróżnicowane zasady akceptacji kosztów budowy domu w zależności od:

• powierzchni użytkowej budynku lub jego powierzchni całkowitej – nawet z piwnicą i garażem,
• lokalizacji, wielkości oraz kształtu działki na której będzie wznoszony budynek,
• stanu zaawansowania budowy, która ma stanowić etap zakończenia inwestycji finansowanej kredytem tj. stan deweloperski lub do zamieszkania / zasiedlenia.

Dlatego sporządzenie kosztorysu na odpowiednią kwotę ma kolosalne znaczenie dla powodzenia procesu pozyskania środków z kredytu na budowę domu.