Ustawa o kredycie hipotecznym

Ustawa o kredycie hipotecznym

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami ma na celu wdrożenie Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/17/UE z dnia 4 lutego 2014r. w sprawie konsumenckich umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi. Nowa ustawa, przewiduje kompleksową regulację problematyki kredytów związanych z nieruchomościami. Ma też na celu przyczynić się do zwiększenia porównywalności i transparentności ofert kredytodawców oraz wzmocnienia pozycji konsumenta na rynku kredytów konsumenckich.

Wprowadzane rozwiązania mają być korzystne dla konsumentów, zapewniając im większą przejrzystość regulacji prawnych. Dodatkowo nowe przepisy uregulują kwestie związane z działalnością i nadzorem nad instytucjami niekredytowymi i pośrednikami kredytowymi oferującymi usługi związane z kredytami dotyczącymi nieruchomości. Nowe przepisy mają również na celu zmiany w ustawie o kredycie konsumenckim, doprecyzowując niektóre jej przepisy tak aby ich treść była maksymalnie precyzyjna i przejrzysta.

Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami ( w skrócie nazywana „Ustawą o kredycie hipotecznym” ) w pewnych aspektach dość radykalnie wpływa na zakres działania kredytodawców, pośredników i agentów a także na prawa i obowiązki konsumentów.

Ustawa przewiduje, że kredytów hipotecznych będą mogły udzielać tylko instytucje kontrolowane przez Komisję Nadzoru Finansowego ( KNF ), tj.:

• banki krajowe,
• oddziały banków zagranicznych,
• instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną,
• oddziały instytucji kredytowych,
• Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo – Kredytowe tzw. SKOK.

Dopuszczenie do udzielania kredytów hipotecznych podmiotów, które nie podlegają nadzorowi KNF mogłoby osłabić ochronę konsumentów. Kredytów nie będą mogły udzielać podmioty pozabankowe, tj. instytucje pożyczkowe działające na rynku krajowym oraz pozabankowe firmy pożyczkowe funkcjonujące w innych państwach Unii Europejskiej.

Oto najważniejsze założenia nowych przepisów:

1. Definicja umowy o kredyt hipoteczny wskazuje, że regulacja odnosi się wyłącznie do kredytów udzielanych konsumentom, zaś umowa powinna odnosić się do kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną, zaś kredyt nie może być przeznaczony cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego.
2. Kredyt hipoteczny będzie mógł być udzielany w walucie, w której klient uzyskuje większość dochodów.
   Ta regulacja obowiązywała już wcześniej i jest usankcjonowaniem rekomendacji S wydanej przez KNF, która dotyczyła jedynie banków, a po wprowadzeniu nowych przepisów obejmie wszystkich kredytodawców wskazanych w ustawie. Oznacza to, że konsument zarabiający w złotych nie otrzyma kredytu hipotecznego w innej walucie niż waluta dochodu.

3. Ustawa określa obowiązki kredytodawców, pośredników kredytowych i agentów w zakresie reklamowania kredytu hipotecznego oraz obowiązki informacyjne.
   Informacje reklamowe i marketingowe dotyczące kredytów hipotecznych mają być jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne. Wprowadzono minimalny katalog informacji ogólnych dotyczących umowy o kredyt hipoteczny, jakie trzeba będzie udostępnić konsumentowi na trwałym nośniku lub w postaci elektronicznej, przed zawarciem umowy o kredyt. Chodzi tu m.in. o poinformowanie klienta o :

• okresie na jaki umowa o kredyt hipoteczny może być zawarta,
• rodzaju dostępnej stopy oprocentowania (należy wskazać czy jest to stopa stała zmienna, czy stanowiąca połączenie obydwu),
• całkowitej kwocie kredytu i jego całkowitym koszcie,
  Wszystkie te informacje powinny być przedstawione na reprezentatywnym przykładzie.
  Przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny konsument ma otrzymać na trwałym nośniku zindywidualizowane informacje niezbędne do porównania kredytów hipotecznych dostępnych na rynku, konieczne do oceny ich konsekwencji i podjęcia świadomej decyzji dotyczącej zawarcia takiej umowy. Informacje te będą przekazywane na formularzu informacyjnym.

4. Nowe przepisy zakazują uzależniania udzielenia kredytu hipotecznego od zakupu innego produktu finansowego tzw. sprzedaży wiązanej. Kredytodawca będzie mógł natomiast zaoferować korzystniejsze warunki udzielenia kredytu hipotecznego, jeśli konsument zdecyduje się na zakup innego produktu finansowego.
   Zakaz sprzedaży wiązanej nie dotyczy prowadzonego bezpłatnie rachunku płatniczego lub oszczędnościowo – rozliczeniowego, którego jedynym celem jest gromadzenie środków finansowych przeznaczonych na spłatę kredytu, jego obsługę lub zapewnienie kredytodawcy dodatkowego zabezpieczenia w przypadku zaległości w spłacie kredytu. Wprowadzono także regulację, według której kredytodawca będzie mógł wymagać od kredytobiorcy zawarcia lub posiadania umowy ubezpieczenia kredytu hipotecznego połączonej z przelewem wierzytelności dotyczącej umowy o kredyt hipoteczny.
   Kredytodawca natomiast może dokonywać tzw. sprzedaży łączonej w związku z zawarciem umowy o kredyt hipoteczny. Chodzi tu o tradycyjny cross-selling czy up-selling.
   Sprzedaż łączona to oferowanie lub zawieranie umowy o kredyt hipoteczny wraz z innymi odrębnymi produktami lub usługami finansowymi, w przypadku gdy umowa o kredyt hipoteczny jest dla konsumenta dostępna również bez tych produktów lub usług, w tym na innych warunkach niż łącznie z tymi produktami lub usługami.
   W przypadku oferowania sprzedaży łączonej przy kredycie hipotecznym kredytodawca jest obowiązany przekazać konsumentowi, na trwałym nośniku, informację, że kredyt hipoteczny dostępny jest dla konsumenta również bez dodatkowych produktów lub usług finansowych.

5. Kolejna nowość to obowiązek kredytodawcy, pośrednika lub agenta poinformowania konsumenta o decyzji kredytowej na trwałym nośniku w 21 dniu od otrzymania wniosku kredytowego. Wraz z decyzją kredytową klient powinien otrzymać formularz informacyjny dotyczący kredytu. Decyzja kredytowa wraz formularzem informacyjnym będzie wiążąca dla kredytodawcy przez co najmniej 14 dni ( w tym czasie klient będzie mógł się zastanowić czy odpowiadają mu warunki kredytu ).
   Przed zawarciem umowy o kredyt, kredytodawca będzie musiał dokonać oceny zdolności kredytowej konsumenta. Ta ocena będzie dokonywana w oparciu o informacje uzyskane od konsumenta, z odpowiednich baz danych lub zbiorów danych kredytodawcy. Na żądanie kredytodawcy konsument będzie musiał dostarczyć dodatkowe informacje i dokumenty niezbędne do dokonania oceny jego zdolności kredytowej. Rzetelne jej wykonanie jest w interesie kredytodawcy i konsumenta, bo pozwala zminimalizować ryzyko niedotrzymania warunków umowy. Umowa o kredyt hipoteczny będzie mogła być zawarta tylko w przypadku, gdy wynik oceny zdolności kredytowej konsumenta wskaże, że konsument będzie zdolny do spłaty zaciągniętego kredytu, wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie.

6. Klient, bez podania przyczyny, będzie miał 14 dni na odstąpienie od umowy kredytowej od dnia jej zawarcia – w tym celu ma otrzymać na trwałym nośniku wzór oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Nie będzie też ponosił kosztów związanych z odstąpieniem od umowy o kredyt hipoteczny, z wyjątkiem odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty. Ponadto nowe przepisy uniezależniają wynagrodzenie personelu dokonującego oceny zdolności kredytowej od liczby zaakceptowanych wniosków. Ma to zapobiec sytuacji, gdy pracownik banku lub SKOK podwyższa zdolność kredytową klienta, aby zwiększyć swoje wynagrodzenie.
   Dodatkowo przyjęto, że jeśli ocena zdolności kredytowej nie została wykonana prawidłowo, to bank lub SKOK nie będą mogły z tego powodu rozwiązać lub zmienić umowy o kredyt hipoteczny, chyba że jest to korzystne dla klienta i on się na to zgodzi. Ponadto, przedstawienie przez konsumenta niekompletnych informacji, niezbędnych do przeprowadzenia oceny zdolności kredytowej przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny, nie będzie podstawą do wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę. Rozwiązanie to chroni konsumenta, ale nie będzie jednak miało zastosowania, gdy konsument celowo odmówił ujawnienia informacji lub podał nieprawdziwe informacje potrzebne do wykonania oceny zdolności kredytowej.

7. Nowe przepisy umożliwiają restrukturyzację zadłużenia w przypadku, gdy konsument nie jest w stanie spłacać kredytu. W tym przypadku kredytodawca powinien umożliwić restrukturyzację zadłużenia, jeżeli jest to uzasadnione oceną sytuacji majątkowej konsumenta. W wypadku trudności ze spłatą kredytu, bank będzie miał obowiązek przygotowania planu restrukturyzacji zadłużenia. Restrukturyzacja będzie dokonywana przez: zaoferowanie konsumentowi możliwości czasowego zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego, zmianę wysokości rat kapitałowo-odsetkowych kredytu hipotecznego, wydłużenie okresu kredytowania bądź inne działania umożliwiające spłatę zobowiązania. Jeśli taki plan okaże się nieskuteczny, to kredytobiorca będzie miał 6 miesięcy na sprzedaż mieszkania i przeznaczenie środków ze sprzedaży na spłatę kredytu. Dopiero po upływie tego okresu bank będzie mógł podjąć działania windykacyjne. Rozwiązania te mają zabezpieczyć interes konsumenta, tak aby egzekucja nieruchomości była ostatecznym rozwiązaniem.
8. Konsument ma prawo spłacić kredyt hipoteczny przed terminem określonym w umowie w całości lub w części.
   Konsument będzie mógł także wystąpić do kredytodawcy z wnioskiem o przekazanie informacji o kosztach dokonania takiej spłaty. W sytuacji spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie – całkowity koszt kredytu hipotecznego zostanie obniżony o odsetki i inne koszty kredytu przypadające na okres, o który skrócono obowiązywanie umowy, nawet gdyby konsument poniósł je przed spłatą.
   Określono także zasady pobierania rekompensaty przez kredytodawcę w przypadku spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Za wcześniejszą spłatę kredytu w ciągu 3 lat opłata nie może przekroczyć 3% wartości kredytu, a po upływie tego okresu banki nie będą mogły pobierać dodatkowych opłat.

9. KNF będzie prowadzić w systemie teleinformatycznym rejestr pośredników kredytowych, do którego wpisywani będą pośrednicy kredytu hipotecznego, agenci oraz pośrednicy kredytu konsumenckiego.
   Zgodnie z ustawą, usługi doradcze dotyczące kredytów hipotecznych mogą być świadczone wyłącznie przez kredytodawców, pośredników kredytu hipotecznego lub agentów. Świadczenie usług dotyczących pośrednictwa kredytu hipotecznego będzie więc wykonywane wyłącznie przez pośredników kredytu hipotecznego lub agentów. Pośrednik kredytowy będzie mógł wykonywać działalność po uzyskaniu wpisu do rejestru pośredników kredytowych, prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego.
   Komisja będzie też sprawować nadzór nad pośrednikami kredytowymi. Działalność dotycząca pośrednictwa kredytu hipotecznego ma być zatem nadzorowana przez KNF.
   Ustawa wprowadza także obowiązkowy rejestr pozabankowych instytucji pożyczkowych udzielających kredytów konsumenckich i pośredników kredytu konsumenckiego. Podjęcie działalności w zakresie kredytów konsumenckich uwarunkowane będzie uzyskaniem wpisu do rejestru, prowadzonego przez KNF, po spełnieniu ustawowo określonych przesłanek (m.in. niekaralność w zakresie wskazanych przestępstw). Rejestr ma się przyczynić do większej transparentności na rynku kredytów konsumenckich.
   Ustawa nakłada też na kredytodawców, pośredników i agentów obowiązek przyjęcia i stosowania tzw. „zasad dobrych praktyk”, które mają mieć postać procedur wewnętrznych.

Ustawa w znacznej części wchodzi w życie po upływie 3 miesięcy od dnia jej ogłoszenia – czyli 22 lipca 2017 r. i co do zasady nie ma zastosowania do umów zawartych wcześniej. Jest jednak kilka okresów przejściowych, z których można wskazać np. 6 miesięczne zwolnienie z wymogu uzyskania zezwolenia i wpisu do rejestru pośredników przez tych którzy prowadzili działalność już w dniu wejścia w życie przepisów, zaś po tym okresie mogą prowadzić działalność już pod warunkiem samego złożenia wniosku do KNF.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Tekst ustawy:

Tekst ustawy o kredycie hipotecznym